Passoires en F : le compte à rebours vers une nouvelle crise locative
L’échéance peut sembler lointaine, elle arrive à grands pas. Dans l’état actuel de la réglementation, dans deux ans, les logements classés F sur l’échelle du DPE deviendront à leur tour interdits à la location. L’Observatoire Guy Hoquet Location alerte déjà sur une nouvelle et profonde déstabilisation du marché si le calendrier est déroulé sans un accompagnement renforcé des propriétaires. La loi Climat et Résilience partait sans doute d’un bon sentiment, mais trois à quatre ans plus tard, elle apparaît teintée d’une certaine naïveté. Imaginer que tous les propriétaires de passoires énergétiques rénoveraient leur bien avant l’échéance n’était pas réaliste. Encore moins avec la flambée des coûts de rénovation en quelques années. 2028: VÉRITABLE TOURNANT Pourtant, la mécanique est bel et bien enclenchée. Depuis 2023, les pires passoires (celles affichant une consommation en énergie finale supérieure à 450 kWh/m²/an) ne peuvent plus être remises sur le marché quand leur locataire quitte les lieux. Même sort pour les logements classés G depuis le 1er janvier 2025. Malgré les annonces à répétition pour adoucir le couperet, la loi n’a toujours pas été modifiée : tout logement classé G reste, à ce jour, interdit à la location. En théorie. Avec l’interdiction à la location des logements classés F au 1er janvier 2028, on change toutefois d’échelle. Cette fois, les volumes n’ont rien à voir. Les logements classés G ne représentaient « que » 1,4 % de l’offre locative en 2024, un volume limité certes, mais dont le retrait est douloureux dans un contexte de pénurie de logements. « Le véritable tournant s’annonce avec l’interdiction progressive des logements classés F en 2028, puis E en 2034 », souligne l’Observatoire Guy Hoquet Location « Bien plus nombreux, ces biens représentent respectivement 4,2 % et 17,6 % de l’offre locative enregistrée entre janvier et septembre 2025. » UN MILLION DE LOGEMENTS EN SURSIS Même si le stock de passoires devrait se dégonfler avec la nouvelle réforme du DPE au 1er janvier 2026 il resterait encore plus d’un million de logements F et G sur le marché locatif, dont près de 900.000 dans le parc privé selon les savants calculs du ministère Un parc aujourd’hui en sursis, dont il paraît difficile de se priver en pleine crise du logement. Certes, 2028 peut sembler loin — 2034 davantage encore — mais en copropriété, deux ans pour réaliser des travaux, cela reste très court. Entre des rénovations de plus en plus coûteuses, un dispositif d’aide où le particulier y perd son latin, et le profil souvent âgé des bailleurs (18 % des propriétaires bailleurs privés ont plus de 80 ans), les obstacles restent massifs. Le réseau Guy Hoquet y voit d’ores et déjà « un risque majeur pour l’équilibre d’un marché déjà sous tension ». Avec de fortes disparités régionales. Tous les territoires ne sont pas logés à la même enseigne. « Par exemple, l’Île-de-France voit plus de 30 % de son offre locative concernée à terme par les interdictions, contre « seulement » 4,3 % en Corse. » Sans remettre en cause la nécessité de la rénovation énergétique, le réseau immobilier appelle l’État à déployer un « accompagnement efficace » des propriétaires afin d’éviter un assèchement brutal de l’offre. « Il faut transformer la contrainte en opportunité pour les bailleurs : simplifier, financer et valoriser la rénovation. » C’est d’autant plus essentiel que les interdictions de location dans un marché de crise du logement ne produisent pas toujours les effets escomptés. C’est un enseignement de l’Observatoire Guy Hoquet Location. L’offre locative baisse, mécaniquement les prix des loyers augmentent. Y compris pour les passoires, en dépit du gel des loyers en vigueur depuis 2023. «Les loyers/m² restent orientés à la hausse, y compris – et parfois surtout – pour les logements F et G. Malgré leur faible performance énergétique, ces biens conservent une attractivité locative liée à la tension persistante dans de nombreuses zones. »