Mérule : un vice connu… mais sous-estimé
Ce n’est pas parce que l’état parasitaire n’est pas exigé par la réglementation qu’il faut s’en priver. Nouvelle démonstration à travers un récent arrêt. Le vendeur peut se féliciter d’avoir correctement informé l’acquéreur de la présence de mérule ; ce dernier, en revanche, ne peut que se mordre les doigts de ne pas avoir demandé des investigations complémentaires. Les acquéreurs ont, à l’évidence, mésestimé le pouvoir de nuisance de la mérule. L’information leur avait pourtant été transmise dès la promesse de vente. Le réveil n’en a été que plus douloureux. Dès le lendemain de la vente, ils relèvent des traces blanchâtres et noires sous un revêtement en lino, symptômes caractéristiques d’une mérule. La machine judiciaire se met en branle : constat d’huissier, expertise amiable, ordonnance de désignation d’un expert judiciaire… Les acquéreurs réclament la résolution de la vente. Pendant ce temps, la mérule, elle, poursuit tranquillement son œuvre. UNE INFESTATION JUGÉE « ASSEZ DRAMATIQUE » Au point que l’expert judiciaire évoque une infestation « assez dramatique », avec des traces anciennes comme récentes. Car malgré le traitement opéré par le vendeur avant la vente, la mérule a continué à proliférer. « En l’état actuel, la construction n’est pas habitable, note l’expert. Car malgré un traitement opéré par le vendeur en 2021, le champignon a proliféré : dans le plancher du second étage, sous la cuisine, dans la cave… Et si aucun traitement n’est mis en œuvre, la totalité de la maison sera affectée jusqu’à la charpente. » Résultat des courses, le coût du traitement explose aujourd’hui. Entre le traitement proprement dit, les réparations, la reprise de certains solivages, la réfection de la toiture, de l’étanchéité… la facture atteint un montant astronomique. « 236.812,99 euros TTC », selon l’expert judiciaire, et ce sans inclure les travaux d’embellissement (peintures, papiers peints, sanitaires…). Cela fait beaucoup pour une maison qui avait été vendue en 2021 au prix de 200.000 euros. PAS DE VICE CACHÉ… PUISQU’IL ÉTAIT APPARENT Dans cette affaire, tout le monde a sous-estimé la mérule, à en croire l’expert. Mais juridiquement, les acquéreurs ne peuvent invoquer la garantie des vices cachés, puisque le vice était apparent. Le diagnostic annexé à la promesse de vente révélait en effet la présence de champignons lignivores, avec pourriture cubique (mérule, antrodia, leucogryphana, coniophore…), et conseillait une analyse complémentaire afin d’identifier précisément le(s) champignon(s) concerné(s). Ni le vendeur, ni l’acquéreur n’ont toutefois effectué cette analyse. La promesse de vente insistait d’ailleurs sur ce point : « les parties ont été informées des dégâts pouvant être occasionnés par la présence de mérules dans un bâtiment ». Le premier juge a donc exclu toute mauvaise foi de la collectivité, venderesse du bien, dès lors que toutes les parties avaient parfaitement connaissance du vice au moment de la vente. Certes, l’intervention d’une entreprise de traitement avant la réitération de la vente a pu laisser penser que la mérule avait été éradiquée. Mais si l’acte authentique mentionne bien ces travaux, il ne contient aucun engagement du vendeur quant à une éradication définitive. LA NÉGLIGENCE DES ACQUÉREURS POINTÉE DU DOIGT Pour la cour d’appel, les acquéreurs étaient parfaitement informés de l’infestation et du risque de reprise. « Il appartenait aux acquéreurs, alors qu’ils avaient eux-mêmes constaté des dégradations ayant donné lieu à l’intervention de la société de traitement le 13 septembre 2021, et qu’ils constataient que des planchers s’affaissaient, de procéder à des diligences raisonnables (…) afin de s’assurer de l’absence de mérule généralisée dans la maison. » En clair, plus qu’une dissimulation d’informations, c’est surtout la négligence des acquéreurs, qui n’ont pas accompli les « vérifications élémentaires », qui est retenue. Le devoir de conseil a été respecté également. Entre le compromis de vente et l’acte authentique, la justice observe une évolution de la rédaction de la clause relative à la mérule, « démontrant la connaissance, lors de la réitération de la vente, par le vendeur comme par les acheteurs, de l’infestation généralisée ». La cour d’appel de Toulouse confirme donc le jugement de première instance. Les acquéreurs sont déboutés de l’ensemble de leurs demandes : près de 400.000 euros de réclamations, soit environ deux fois le prix de la maison achetée quelques années plus tôt. Cour d’appel de Toulouse, 26 novembre 2025, RG n° 24/03785.