Maître, vous avez dit « habitable » ? Comme c’est bizarre !
MeDamien Jost, avocat au barreau de Paris. Le cabinet Damien Jost est spécialisé dans le domaine de l’immobilier. L’avocat est aussi un fin connaisseur du diagnostic immobilier, profession qu’il défend et accompagne depuis plus d’une quinzaine d’années. Non, en dépit des apparences, cette réplique n’est pas celle de l’illustre Louis Jouvet dans Drôle de drame, chef d’œuvre combien mythique (1937), ne serait-ce que par la qualité du dialogue. Il s’agit en réalité d’une réplique imaginaire (bien que légèrement inspirée par ce brillant long métrage) résumant à la perfection un sinistre ayant récemment donné lieu à la condamnation du notaire, tandis que le diagnostiqueur a échappé à toute condamnation. Revenons d’abord sur les faits avant de tenter de tirer quelques enseignements. Un propriétaire possédant divers biens (dont plusieurs chambres de service, qu’il loue) demande au diagnostiqueur – qu’il sollicite régulièrement – de mesurer le volume d’une petite chambre située au dernier étage d’un immeuble. VOLUME HABITABLE INSUFFISANT A cette occasion, le client, apparemment soucieux de discrétion, se garde d’indiquer à son prestataire l’usage précis qu’il entend faire de ce mesurage. Aussi, à l’issue de ses calculs in situ, l’opérateur communique au client un rapport annonçant, sèchement (sans référence aucune à quelque texte de loi), un volume « total » légèrement supérieur à 20 m3. Quelques mois plus tard, le propriétaire décide de mettre ce bien en vente. L’acte notarié précise que la vente porte sur un bien à usage locatif. En outre, l’acte rappelle que pour être considéré comme décent, réglementairement parlant, un logement doit posséder un « volume habitable » d’au moins 20 m3. Mais surtout, l’acte notarié énonce : * que le vendeur a déclaré un « volume habitable » supérieur au seuil précité, * que cette donnée (le volume habitable du bien) « résulte du rapport » de l’opérateur (précision qui sera fatale au notaire, comme nous le vérifierons) Après son achat, l’acquéreur, pris de doute, fera vérifier le volume habitable par un autre diagnostiqueur. Patatras ! Après vérification, le volume habitable réel s’avère inférieur au seuil réglementaire (donc impossible de louer). ANNULATION DE LA VENTE CONFIRMÉE Procès engagé par l’acquéreur contre vendeur, diagnostiqueur et notaire. Au cours de la procédure, le notaire se retourne contre le diagnostiqueur, considérant que celui-ci est nécessairement fautif si le volume habitable réel est inférieur au seuil réglementaire. Réplique du diagnostiqueur : le rapport de celui-ci ne vise qu’un « volume total », sans jamais faire état du volume habitable. Le tribunal prononce l’annulation de la vente, tout en retenant la responsabilité du seul notaire, considérant que celui-ci a interprété de façon erronée le rapport de mesurage. Le vendeur ayant fait appel, l’affaire donne lieu à une nouvelle décision judiciaire. Les juges confirment l’annulation de la vente mais aussi la condamnation du (seul) notaire. A leurs yeux, le diagnostiqueur n’a pas engagé sa responsabilité, puisqu’il ne lui pas été demandé de calculer un volume habitable, mais seulement un volume, sans autre précision (sans aucune référence au moindre texte de loi). De plus, le juge relève que le vendeur a nécessairement validé la prestation de l’opérateur, puisqu’il a payé sa facture sans la moindre contestation. Cette décision rappelle ainsi, une nouvelle fois, que le notaire ne saurait faire dire au rapport technique ce que celui-ci ne dit pas. Le juge entend ainsi défendre le sens dudit rapport (sans tolérer que celui-ci puisse être malmené au fil du temps). Il appartient donc au notaire (et/ou au négociateur) de ne pas transformer le contenu du rapport du diagnostiqueur (quitte à interroger celui-ci en cas de doute). La prudence devrait toutefois inciter l’opérateur à préciser systématiquement dans son rapport : * que la conclusion de celui-ci devra être reproduite dans son intégralité, sans modification, ni ajout ou omission, * que cette conclusion ne saurait être prise en compte indépendamment des réserves et/ou propositions d’investigations complémentaires formulées par le diagnostiqueur. 17 décembre 2025, Cour d’appel de Rouen, RG n° 24/01615