Erreur de mesurage : la responsabilité engagée, même sous les 5 %
On croyait la règle solidement établie : en dessous de 5% d’erreur, le mesurage loi Carrez ne prête pas à conséquence. Une sorte de tolérance admise, presque une soupape pour les diagnostiqueurs. La Cour de cassation balaye cette idée reçue. Dans un récent arrêt, elle rappelle qu’une erreur, même minime, reste une faute. Et qu’elle peut suffire à engager la responsabilité du mesureur, indépendamment de tout seuil. C’est une croyance fortement enracinée chez les professionnels du diagnostic immobilier. En dessous de 5% d’erreur dans le calcul des surfaces, l’opérateur ne risque rien. Oui, la loi Carrez (ou la loi Boutin) dit bien que la restitution proportionnelle du prix de vente intervient lorsque l’erreur est supérieure à un vingtième de la surface. Mais cela ne veut pas dire que pour une petite erreur, même minime, le mesureur ne peut pas être poursuivi. En témoigne un récent arrêt de la Cour de cassation. Dans l’acte de vente conclu en 2017, l’appartement affichait une superficie très exacte de 60,07 m², selon le certificat de mesurage fourni par le diagnostiqueur. Plusieurs mesurages réalisés après la vente donneront environ 52 m² motivant une action en justice des acquéreurs. Pour la cour d’appel, ces surfaces ne sont cependant pas exactes : la chambre de service (4,40 m²) et les WC (2,70 m²) non situés sur le même palier et d’une superficie inférieure à 8 m² doivent bel et bien être pris en compte. Ce qui amène à 59 m². SOUS LES 5 %, MAIS PAS HORS DE PORTÉE Finalement, le mesurage du diagnostiqueur fourni lors de la vente n’apparaît donc pas si éloigné de la réalité. A peine un mètre carré d’écart. Moins de 5%, la cour d’appel rejettera les demandes des acquéreurs à l’encontre des vendeurs pour l’action en diminution de prix et la demande des vendeurs dirigée contre le cabinet de diagnostic. Les acquéreurs n’en démordent pas. Devant la Cour de cassation, ils mettent en avant « la perte de chance de percevoir des revenus locatifs plus élevés et du préjudice lié au surcoût du crédit ». « Une erreur de mesurage constitue une faute qui engage la responsabilité du diagnostiqueur », estiment-ils. La Cour de cassation casse cependant l’arrêt de la cour d’appel qui avait écarté une erreur du diagnostiqueur. Oui, effectivement, la chambre de service et les WC devaient bel et bien être intégrés au mesurage, mais le diagnostiqueur qui aboutit à une surface très proche de la réalité, les a exclues de son calcul de surface privative. Son mesurage ne portait que sur l’appartement principal. Pour la cour de Cassation, la cour d’appel ne pouvait donc exclure l’erreur du diagnostiqueur. Acquéreurs et diagnostiqueur sont donc renvoyés à nouveau devant la cour d’appel. Cour de cassation, 5 mars 2026, pourvoi n° 23-13.288.