Diagnostic non obligatoire: bien définir sa mission
MeDamien Jost, avocat au barreau de Paris. Le cabinet Damien Jost est spécialisé dans le domaine de l’immobilier. L’avocat est aussi un fin connaisseur du diagnostic immobilier, profession qu’il défend et accompagne depuis plus d’une quinzaine d’années. Comme tout diagnostiqueur le sait, tous les diagnostics ne sont pas obligatoires, réglementairement parlant (constat d’état parasitaire, etc.). De nombreuses prestations sont ainsi concernées qui, chacune, peuvent donner lieu à réclamation, et donc à sinistre puisque le contrat d’assurance prévoit que réclamation = sinistre. Lorsqu’une telle prestation donnera lieu à procès, le travail du diagnostiqueur sera jugé en fonction, d’abord, de la mission confiée à celui-ci par le donneur d’ordre. C’est dire toute l’importance d’une bonne définition de l’objet de cette mission, mais aussi, voire surtout, des limites de celle-ci. En pratique, le choix des mots et la clarté de la phrase sont ici capitaux. Tout l’enjeu consiste alors à savoir dire, aussi clairement que possible, ce que l’on va faire et, plus encore, ce que l’on ne traitera pas dans le cadre du diagnostic. Un récent jugement – désormais définitif, au moins sur l’assainissement (le litige concernait aussi l’amiante) – vient illustrer cette situation. Retour sur les faits. Vente d’une maison ancienne, précédée d’un diagnostic intitulé « état de l’installation d’assainissement » (précision : l’installation est raccordée au réseau communal). Voici la conclusion du rapport établi par le diagnostiqueur : > « Les Eaux Pluviales et les Eaux Usées sont bien séparées en deux réseaux distincts. L’installation est donc conforme et bien raccordée sur les réseaux de la commune. » Après la vente, réclamation du nouveau propriétaire des lieux, se plaignant, notamment, de la non-conformité du système d’assainissement, comme en atteste une lettre du « syndicat des eaux » dressant toute une liste d’anomalies. Un procès s’engage, qui ne trouvera son issue – s’agissant de l’assainissement – qu’au bout de 6 années de procédure. Selon le tribunal, l’auteur du diagnostic assainissement a parfaitement rempli sa mission, telle que définie au rapport produit par lui : > OBJET DE LA MISSION * Vérifier l’existence et l’implantation d’un dispositif d’assainissement. * Recueillir ou réaliser une description de l’installation * Vérifier le respect des prescriptions techniques réglementaires en vigueur Précaution essentielle, le rapport ajoute que « la responsabilité de l’opérateur est limitée aux seuls points vérifiés, sans que les contrôles réalisés garantissent la conformité de l’installation ni son bon fonctionnement ». Concrètement, le diagnostiqueur s’est assuré de la séparation eaux pluviales/eaux usées, à tout le moins d’après la configuration apparente de l’installation existante. Aucune autre investigation ne pesait sur lui (par exemple la mise en charge du réseau existant), de sorte qu’il ne peut lui être reproché de n’avoir pas vérifié que la séparation était toujours effective au jour du diagnostic. Mais c’est aussi grâce à la grande qualité rédactionnelle de l’acte notarié que le diagnostiqueur a pu obtenir un tel résultat. En effet, cet acte – manifestement non lu attentivement par l’acquéreur – insistait sur le fait que le diagnostic effectué ne valait pas attestation de conformité de l’installation existante ; voici la clause qui a « sauvé » le diagnostiqueur : > «L’ACQUEREUR déclare avoir pris connaissance du contrôle ci-dessus relaté et de ses conclusions. Il déclare également avoir été parfaitement informé par le Notaire soussigné que le diagnostic assainissement présenté par le VENDEUR n’émane pas d’un organisme nommé et agréé par la Mairie pour effectuer les contrôles de conformité en matière d’assainissement. Ce diagnostic ne préjuge donc en aucune manière de la conformité de l’installation en cas de vérification par un organisme agréé. » Où l’on voit que la défense du diagnostiqueur peut parfois s’appuyer efficacement sur l’acte notarié, surtout quand celui-ci présente une qualité rédactionnelle irréprochable, comme c’était manifestement le cas ici. Ce qui démontre qu’une même question peut – telle une pierre taillée – revêtir plusieurs facettes, relevant, pour chacune d’entre elles, de la responsabilité d’un professionnel. Tout va pour le mieux lorsque chacun d’entre eux sait traiter la facette relevant de son champ de compétence. Une vente réussie reste donc un travail d’équipe !