Diagnostic immobilier : vers un ordre… ou un quasi-ordre ?
Les diagnostiqueurs auront-ils un jour leur ordre professionnel ? Spoiler : pour l’instant, personne n’en sait rien. Ordre, quasi-ordre, renforcement de la réglementation… toutes les options restent sur la table. Le député Labaronne une préférence pour une fédération nationale agréée, mais la balle est désormais dans le camp de la profession. Aux diagnostiqueurs de s’entendre lors des prochaines Assises du diagnostic immobilier annoncées pour le printemps. À défaut, le ministère tranchera pour elle. > « IL EST DÉSORMAIS INDISPENSABLE DE MIEUX STRUCTURER, ENCADRER ET ORGANISER LA PROFESSION. » L’idée séduit : voir les diagnostiqueurs disposer de leur propre ordre, à l’image des architectes, médecins ou géomètres. De quoi renforcer le contrôle éthique, redorer l’image de la filière et lui ouvrir, enfin, les voies d’une reconnaissance institutionnelle. Le rapport du député Labaronne évoque d’ailleurs un « consensus » : « il est désormais indispensable de mieux structurer, encadrer et organiser la profession ». L’enjeu est majeur. Le diagnostic immobilier, le DPE en particulier, souffre d’un déficit d’image et souvent de crédibilité, alors même que la profession se retrouve en première ligne de la transition écologique. Certes, la filière pâtit d’un « DPE bashing » souvent caricatural. Mais elle doit aussi reconnaître certains dysfonctionnements. Conçu il y a plus de vingt ans, le système actuel montre ses limites. Malgré des avancées significatives — certification renforcée, prérequis mieux définis — « Ces avancées ne doivent cependant pas occulter la persistance de fragilités structurelles. » > « LE DISPOSITIF ACTUEL DE RÉGULATION PEINE À PRODUIRE DES EFFETS TANGIBLES. » Pour proposer un remède, encore faut-il poser un diagnostic. Le rapport s’attache donc à identifier les failles de l’écosystème : contrôles et sanctions insuffisants, absence de régime disciplinaire clair, qualité hétérogène des diagnostics, promiscuité problématique entre certificateurs et formateurs, ou encore pressions économiques et commerciales croissantes. La certification a bien été réformée ces dernières années, pour le DPE comme pour les autres diagnostics. Mais pour le député, cela ne suffit pas. « le dispositif actuel de régulation peine à produire des effets tangibles ». « Le système de contrôle est donc perçu par la plupart des acteurs rencontrés, comme peu efficace, malgré un renforcement continu de la règlementation. » La certification permet d’évaluer la compétence technique, mais elle peine à identifier les fraudeurs. > « LA PLURALITÉ D’ACTEURS ET LE MANQUE DE COORDINATION (…) FRAGILISENT L’EFFICACITÉ DU CONTRÔLE DE LA PROFESSION DE DIAGNOSTIQUEUR IMMOBILIER. » Signe de la fragilité du système, pour une profession souvent décriée, les signalements sont extrêmement rarissimes. Seulement trois signalements au Cofrac depuis 2022, et aucune suspension de certificateur. Au sommet de la chaîne de certification, le Cofrac joue toutefois un rôle essentiel puisqu’il accrédite les organismes chargés de veiller sur la compétence des diagnostiqueurs. « La pluralité d’acteurs et le manque de coordination, combinés à une application marginale des sanctions, fragilisent l’efficacité du contrôle de la profession de diagnostiqueur immobilier. Cette situation souligne l’urgence de renforcer la structuration du secteur et d’instaurer des mécanismes de régulation et de sanction réellement opérationnels. » > « LA CRÉATION D’UN ORDRE CONSTITUE LA SOLUTION LA PLUS COMPLÈTE POUR STRUCTURER LA PROFESSION. » Créer un ordre semble la solution idéale. Un ordre professionnel disposerait d’un pouvoir disciplinaire, il exercerait une autorité sur la formation et l’éthique, et offrirait un interlocuteur unique à l’État. Il pourrait également reprendre certaines missions, comme la tenue de l’annuaire des diagnostiqueurs certifiés. Mais son articulation avec le système existant reste floue. Quelles prérogatives transférer aux dépens des certificateurs ? Qui assurerait les contrôles ? Et avec quels impacts économiques ? Surtout, la mise en place d’un ordre professionnel peut prendre du temps : plus de deux ans avaient été nécessaires pour créer celui des kinésithérapeutes en 2004. Autre piste : intégrer les diagnostiqueurs à un ordre déjà en place, comme celui des géomètres-experts. Une solution jugée « pragmatique et cohérente », permettant mutualisation et simplification législative. Mais elle soulève aussi des difficultés : comment distinguer les problématiques propres aux diagnostiqueurs de celles des autres professions ? > « MODIFIER SIMPLEMENT LA RÈGLEMENTATION EXISTANTE (…) NE RÉSOUDRAIT PAS LA DIFFICULTÉ PRINCIPALE : L’ABSENCE D’UNE POLITIQUE DISCIPLINAIRE CLAIRE ET UNIFIÉE. » Autre hypothèse, celle d’un renforcement de la réglementation existante qui dispenserait de créer une nouvelle structure institutionnelle. Mais le député ne retient pas l’option. Car même avec l’adoption d’un code de déontologie, l’augmentation des contrôles sur le terrain, réduction des organismes de certification, finalement, le système demeurerait le même. « L’hypothèse consistant à modifier simplement la règlementation existante (…) ne résoudrait pas la difficulté principale : l’absence d’une politique disciplinaire claire et unifiée à l’échelle nationale afin de sanctionner efficacement les comportements déviants ou frauduleux, avec un dispositif d’appel bien structuré et compréhensible. » > « LE MODÈLE DU QUASI-ORDRE APPARAÎT COMME LE COMPROMIS LE PLUS PERTINENT ALLIANT AUTONOMIE, SOUPLESSE ET EFFICACITÉ, NOTAMMENT PAR LE BIAIS D’UNE FÉDÉRATION NATIONALE DES DIAGNOSTIQUEURS IMMOBILIERS. » Reste l’option privilégiée par le député : celle d’un « quasi-ordre ». Une structure dotée de missions de régulation, de contrôle et de sanction, sans être un ordre professionnel à proprement parler. Plusieurs modèles sont étudiés : autorité publique indépendante, autorité administrative indépendante ou commission administrative. Tous sont jugés inadaptés. Seule une association nationale agréée à vocation de service public semble répondre aux enjeux. Inspirée du modèle des fédérations sportives délégataires de missions publiques, cette fédération disposerait d’un pouvoir réglementaire, délivrerait des licences et exercerait un pouvoir disciplinaire.« Cette fédération devrait obtenir un agrément et une délégation ministérielle, lui conférant les prérogatives nécessaires pour réguler, contrôler, sanctionner et représenter la profession. Cette solution permettrait de répondre aux attentes majoritaires des diagnostiqueurs. » > « IL REVIENDRA TOUTEFOIS AUX PROFESSIONNELS DE DÉFINIR PRÉCISÉMENT LA MODALITÉ DE STRUCTURATION. » Même si le quasi-ordre obtient les faveurs du rapport, rien n’est tranché. « Il reviendra toutefois aux professionnels de définir précisément la modalité de structuration, en retenant la forme la plus appropriée parmi les scénarios analysés dans le présent rapport », explique le député. Le rapport recommande ainsi l’organisation d’Assises du diagnostic immobilier dès le premier semestre 2026. Objectif : rassembler toutes les composantes de la filière, choisir un modèle de gouvernance et poser les bases d’une charte déontologique. À charge ensuite pour la future structure d’améliorer les contrôles et de renforcer les sanctions. Autrement dit, la profession est désormais face à ses responsabilités. S’organiser… ou laisser l’État décider pour elle. Les neuf recommandations du rapport Recommandation n°1 : Organiser des Assises nationales du diagnostic immobilier, « le plus tôt possible en 2026, en réunissant l’ensemble des acteurs de la filière ». Ces Assises devront déboucher sur le choix d’un modèle de gouvernance adapté : ordre professionnel dédié, quasi-ordre – option privilégiée dans le présent rapport, rattachement à un ordre existant ou maintien et renforcement de l’écosystème actuel. Recommandation n°2:Si les professionnels ne réussissent pas à s’organiser entre eux, l’Etat devra intervenir pour mettre en place un dispositif par voie législative ou règlementaire. Recommandation n°3: Confier à la structure choisie par les professionnels, en lien avec les organismes de certification, la supervision et l‘harmonisation du régime disciplinaire des diagnostiqueurs. Recommandation n°4 : Introduire un régime de responsabilité des donneurs d’ordre (agents immobiliers, notaires, propriétaires, bailleurs etc.) pour prévenir et sanctionner les pressions, pratiques ou consignes pouvant conduire à des fraudes ou à des manquements. Recommandation n°5: Différencier la phase de réalisation du diagnostic de celle de la communication de la note finale, afin de préserver l’indépendance du diagnostiqueur et éviter toute pression sur le terrain. Mettre en place un dispositif de traçabilité des diagnostics DPE pour un même bien. Recommandation n°6 : Réviser le système de certification afin de garantir une séparation stricte et effective entre organismes de formation et organismes de certification. Recommandation n°7: Créer une plateforme publique de signalements et de plaintes liés aux diagnostics immobiliers. Recommandation n°8: Créer la dénomination « Expert en diagnostics immobiliers certifié » (EDIC), afin de valoriser les compétences techniques des diagnostiqueurs, distinguer les professionnels certifiés des pratiques non encadrées. Recommandation n°9:Suivre et s’intéresser aux innovations technologiques et aux outils numériques, y compris ceux développés par le CSTB, afin d’évaluer leur pertinence et leur intégration dans le travail des diagnostiqueurs, dans le but d‘améliorer la fiabilité des DPE, de détecter les anomalies et de renforcer le contre-pouvoir du consommateur dans son parcours de rénovation énergétique. rapport_dpe_daniel_labaronne.