Diagnostic immobilier: les pièges du « moins-disant »
MeDamien Jost, avocat au barreau de Paris. Le cabinet Damien Jost est spécialisé dans le domaine de l’immobilier. L’avocat est aussi un fin connaisseur du diagnostic immobilier, profession qu’il défend et accompagne depuis plus d’une quinzaine d’années. L’expression « moins-disant » a probablement vieilli et c’est sans doute la raison pour laquelle l’on peut deviner l’âge approximatif de celui qui l’emploie ! Si la formule est certes un peu datée, elle n’en conserve pas moins tout son sens. Sur la planète « Diag », elle peut d’ailleurs revêtir deux visages concrets. D’un côté, elle peut désigner la pratique consistant, parfois (aucune statistique en la matière !), à proposer à la clientèle du « moins cher » afin de distancer la concurrence. Inutile de s’étendre ici sur les effets pervers d’une telle démarche, déjà largement commentés dans la filière, voire à l’extérieur de celle-ci. Si, à court terme, une politique commerciale agressive peut porter ses fruits, arrivera tôt ou tard le moment où il faudra honorer la facture c’est-à-dire assumer les risques pris et/ou les effets d’une prestation un peu trop « calibrée » pour cause de rentabilité). Selon les cas, il s’agira soit de faire face à un sinistre grave, soit de subir la résiliation du contrat d’assurance (les deux événements pouvant parfois se conjuguer). SURTOUT, NE PAS AFFOLER L’ACQUÉREUR! De l’autre, elle peut s’appliquer – par métaphore – à une autre pratique, tout aussi pernicieuse que la première : produire un rapport qui, par son contenu rédactionnel, ne risque pas de faire naître l’inquiétude, voire la peur, dans l’esprit de l’acquéreur, et ne risque pas de décourager celui-ci (donc de le faire fuir). De ce point de vue, il est vrai que les normes Afnor offrent souvent un vocabulaire qui permet de rendre compte, certes, des constatations faites in situ, mais toutefois avec une certaine douceur, sans trop affoler le lecteur profane. Ainsi, pour signifier qu’infestation il y a (et ce, qu’elle soit généralisée ou pas), l’opérateur énoncera la plupart du temps qu’il a été repéré des «indices d’infestation», tout en localisant ceux-ci à l’aide d’un tableau récapitulatif. Mieux encore, pour signifier qu’il a été vu des agents parasites autres que les termites (ILX ou champignons lignivores), il sera précisé, à la rubrique « constatations diverses » (donc en avant-dernière page du rapport), que «d’autres agents de dégradation ont été repérés». Ce vocabulaire technico-scientifique (intégrant parfois des termes latins !) a sans doute l’avantage de ne pas effrayer le lecteur. Surtout si celui-ci, parce qu’il est un professionnel de l’immobilier, poursuit un objectif prioritaire : la concrétisation rapide de la vente. Reste que, le moment venu (en d’autres termes, après la vente), l’acquéreur (voire le vendeur et les professionnels de la vente) ne se priveront pas d’accabler – par la voix d’avocats de talent – le diagnostiqueur si, par malheur, celui-ci n’a pas su trouver les mots pour dire le danger avec assez de clarté et de force. LES DANGERS D’UN RAPPORT PEU EXPLICITE Aussi, un équilibre rédactionnel doit être préservé par l’opérateur, n’en déplaise à ceux voyant dans un rapport trop clair et/ou trop précis un possible « tue la vente ». En d’autres termes, les messages essentiels (infestation, nécessité de recourir à des investigations complémentaires, etc.) gagneront toujours à être formulés dans un langage simple, clair et accessible, y compris (et surtout) au non spécialiste. Contrairement à ce que l’on pourrait croire, un danger (ex. mérule) insuffisamment expliqué et documenté impactera généralement tous les professionnels intervenus avant ou pendant la vente (et pas seulement le diagnostiqueur). Paradoxalement, un rapport insuffisamment explicite mettra aussi en danger les professionnels de la vente. Voici pourquoi un négociateur fut condamné seul, pour n’avoir pas su expliquer à l’acquéreur les dangers potentiellement liés à la «pourriture cubique» signalée au rapport (état termites), à la rubrique «constatations diverses». Non sans audace, le négociateur reprochait à l’opérateur de n’avoir pas su lui expliquer les risques de la pourriture cubique ! Stratégie qui s’est avérée vaine. > Extrait de la décision (CA POITIERS, 15 sept. 2020 : RG 18 / 03042) : « S’il résulte de ce rapport que ces insectes n’ont pas été détectés, le diagnostiqueur a par contre, dans ses constatations diverses précisément indiqué: » En rez-de-chaussée, Entrée des dégâts de pourriture cubique dans le domaine de la porte d’entrée En rez-de-chaussée des traces de pourriture cubique dans certaines solives hautes. » Quand bien même aucune autre explication n’était donnée ni indication relative à la nécessité de procéder à un traitement ou à des investigations complémentaires, la présence dénoncée de pourriture cubique devait nécessairement éveiller la prudence du professionnel de la vente immobilières, s’agissant d’une indication anormale, pouvant traduire la présence de mérule. » Il est donc de l’intérêt de chacun des rouages du système que soit fourni à l’acquéreur un rapport suffisamment explicite : * sur les signes biologiques observés in situ, * sur les mesures à prendre afin d’en savoir davantage sur l’état réel du bien.