Amiante: la trappe du danger
MeDamien Jost, avocat au barreau de Paris. Le cabinet Damien Jost est spécialisé dans le domaine de l’immobilier. L’avocat est aussi un fin connaisseur du diagnostic immobilier, profession qu’il défend et accompagne depuis plus d’une quinzaine d’années. Telle est peut-être la « morale » qu’il faut retenir d’une histoire, peu banale, ayant opposé pendant 14 ans (!) un acquéreur à un diagnostiqueur (et à son assureur). Mais avant toute analyse, quelques explications paraissent nécessaires. Fin 2008, vente d’un logement en centre-ville ; à première vue, il s’agit d’une petite maison R+1 (2 pièces), accolée à de nombreuses autres bâtisses, identiques les unes aux autres (le tout formant une « barre » homogène). Cet alignement de maisons (fort anciennes) est surmonté, sur toute sa longueur, d’une toiture ardoise à deux pans abritant un vaste grenier non cloisonné. Avant la vente, l’agence négociatrice charge un diagnostiqueur d’effectuer un DDT. DE L’AMIANTE AU GRENIER Sur place, l’opérateur ne trouve aucun matériau amianté. A l’étage, apercevant une trappe au plafond, l’intéressé parvient à ouvrir celle-ci, ce qui lui permet d’examiner, très partiellement, le grenier (obscurité et encombrement obligent). Problème : ce grenier consiste en une partie commune (ce que l’opérateur ignore). En effet, contrairement aux apparences, notre « barre » forme une copropriété horizontale réunissant divers logements sous un grenier commun. Après la vente, l’acquéreur apprend fortuitement que le plancher du grenier est recouvert d’une couche fibreuse de couleur grise : de l’amiante à l’état pur ! Mise en cause de l’opérateur. Celui-ci se retourne contre négociateur et notaire, pour n’avoir pas su expliquer à l’acquéreur que le grenier, partie commune, n’était pas dans la vente. En revanche, l’acte notarié énonce qu’aucun diagnostic des parties communes n’a été effectué (précision qui va s’avérer fort utile). Un premier jugement déboute l’acquéreur. En effet, celui-ci se plaint de l’état des parties communes, qui se révèlent amiantées. Or, légalement, c’est au syndic de sauvegarder les parties communes (et à personne d’autre). LA MISSION RIEN QUE LA MISSION Seule exception à cette règle : les parties communes causent un préjudice personnel à tel ou tel copropriétaire. Mais dans notre cas, aucune preuve d’un dommage en lien direct avec les plaques d’amiante. Autre idée à retenir de la décision rendue : quand la mission se limite aux parties privatives, toujours veiller à ne pas sortir (même involontairement, comme ici) de la mission reçue, par exemple en accédant à un grenier non privatif (ou à toute autre partie commune). Ici, le simple fait que l’opérateur ait eu accès au grenier a permis à l’acquéreur de lui chercher querelle, alors même que le diagnostic confié par le vendeur ne concernait pas – du moins en théorie – les parties communes. Injuste (fort heureusement, l’acquéreur a été débouté, mais après 14 années de procédure, tout de même…). Selon les juges, l’acquéreur ne pouvait invoquer aucun préjudice, fût-il moral. En effet, l’on ne peut prétendre avoir cru acheter un bien « zéro amiante » quand l’acte notarié énonce qu’aucun diagnostic des parties communes n’a été effectué. Conseils pratiques Systématiquement demander au donneur d’ordre de préciser, si possible par écrit, (ou, à tout le moins, en veillant à reprendre les déclarations « critiques » du DO dans le rapport final, voire dans le mot d’accompagnement de celui-ci), si le bien : – dispose de combles accessibles par une trappe, – relève, ou pas, d’une copropriété. Dans l’affirmative, ne pas ouvrir la trappe d’accès aux combles sans avoir pu s’assurer, au préalable, que ceux-ci étaient communs ou privatifs.